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3 de fev. de 2020

Como avaliar a possibilidade de construir o que eu pretendo?



Antes de construir em determinado terreno, é preciso realizar uma análise sobre a viabilidade da obra desejada. É preciso se atentar que, por meio de legislações urbanísticas, as prefeituras restringem número de andares e onde se pode construir empreendimentos residenciais ou comerciais. Portanto, antes de iniciar qualquer projeto vá à prefeitura local e solicite uma consulta de viabilidade para construção. Este documento serve para informar todos os limites e parâmetros exigidos e permitidos para o terreno.

Para construir qualquer tipo de edifício, é necessário respeitar a taxa de ocupação do terreno, o índice construtivo e os afastamentos (recuos) e por isso é necessário um om responsável técnico habilitado (arquiteto ou engenheiro) que atenda a essas restrições. Esse profissional vai realizar o projeto de forma que possa obter aprovação na prefeitura. Aliás, esses profissionais vão garantir que muitos problemas durante a construção sejam evitados.

Muitas vezes o cliente tem um terreno vago e uma intenção de construir um dado empreendimento (na maior parte das vezes uma residência unifamiliar, ou seja, uma casa) que tem um programa de necessidades específico. O programa de necessidades são todos os usos que você pretende desenvolver no projeto. Por exemplo: uma casa assobradada com 3 suítes, varanda gourmet, sala integrada, piscina e espaço para 2 garagens. Ou ainda: um condomínio de pequenas kitnets para alugar para estudantes, cada uma contendo cozinha, sala integrada com quarto e um banheiro.

Como saber se o terreno disponível comporta essa finalidade?

Para se informar sobre as restrições do terreno é preciso consultar o "Código de Obras" e a "Lei de uso e parcelamento de solo" do município com os respectivos anexos e Leis de regulamentação. Como nós trabalhamos em Ribeirão Preto e região, a seguir demostraremos conforme as normas da nossa cidade para exemplificar. As legislações variam de cidade para cidade, mas o modus operandi é o mesmo.

Conforme o artigo 11 do Código de obras de Ribeirão Preto, as diretrizes a serem fiscalizadas para construção de imóvel serão:
I - Área total construída da edificação
II - Taxa de ocupação do lote (T.O.) - é o percentual utilizado pela edificação em relação a área total do lote, considerando apenas sua projeção horizontal.III - Altura máxima da edificação
IV - Recuos obrigatórios das edificações
V - Permissão do uso e ocupação do solo no local - que definem por exemplo o coeficiente de aproveitamento do lote - índice que multiplicado pela área do lote, estabelece a quantidade máxima de metros quadrados possíveis de serem construídos neste lote, somando-se a área de todos os pavimentos.VI - Direitos de vizinhança

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Autoria desconhecida
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Autoria desconhecida



Considerando essas restrições urbanísticas, acontece que cada terreno fica com uma área de construção em potencial: dado o tamanho do terreno, retirando os recuos necessários, se limitando ao gabarito (altura do edifício) máximo definido naquela zona urbanística e a taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento... Temos uma área (m2) máxima a ser construída, que é o potencial construtivo do terreno. 

Nós precisamos confrontar essa área (m2) passível de construção (potencial construtivo) com o "programa de necessidades" que você tem para seu empreendimento e as regulamentações do Código de Obras. 

Já o código de obras impõe algumas restrições que talvez você não tenha considerado no empreendimento, mas é preciso considerar, por exemplo:
Art. 163 do Código de obras de Ribeirão Preto - "As edificações destinadas a uso residencial unifamiliar e multifamiliar deverão dispor de instalações sanitárias nas seguintes quantidades mínimas:
a) Casas e apartamentos: uma bacia, um lavatório e um chuveiro.
b) Áreas de uso comum de edificações multifamiliares: uma bacia, um sanitário e um chuveiro separados por sexo."

Então, para que nós arquitetos possamos avaliar se você pode aplicar o seu empreendimento ao terreno escolhido são necessárias duas informações. Primeiro, saber onde o terreno está localizado e quais as regras urbanísticas que devemos obedecer no projeto, calculando, então, o potencial construtivo e as restrições de construção (recuos, altura máxima, percentual de área permeável etc.). Essas informações estão disponibilizadas publicamente de maneira agregada. Porém compreendo que seja difícil analisá-las sem formação na área de arquitetura ou engenharia.

Por outro lado, precisamos de informações sobre o empreendimento que deseja construir para saber qual a área mínima de que precisamos para realizar tal empreendimento e  confrontar com as restrições da legislação.

A princípio tomamos como exemplo um terreno que se localiza na Nova Ribeirânia, onde é permitido a verticalização. A tabela abaixo é retirada do Anexo "Restrições de Loteamento", anexo da Lei Complementar n º 2224 de 31/10/20707 que regulamenta da Lei Parcelamento, Uso e ocupação do Solo de Ribeirão Preto. As de outros bairros podem ser ainda mais complexas. Porém, mesmo que seja na Nova Ribeirânia conforme abaixo, precisamos localizar o terreno no mapa de usos para saber qual a altura de gabarito (altura máxima do edifício), pois depende se está na ZUP ou na ZUR (zonas urbanísticas com diferentes regras). As diferentes zonas de urbanização implicam em diferentes coeficientes de aproveitamento máximo, e diferentes coeficientes de áreas permeáveis dentro do lote, o que também faz variar o área máxima a ser construída (potencial construtivo).
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Depois que fizermos esse levantamento e chegarmos à conclusão de que tipo de empreendimento é possível realizar e como será possível, conseguimos lhe dar uma estimativa de área a ser construída, de quanto irá custar os honorários para o projeto arquitetônico (e de interiores, se for o caso) bem como uma estimativa do custo para construção.

Uma última observação não relacionada com a legislação, mas com o projeto em si, é que caso você pretenda fazer garagens em subsolo, seria necessário antes de mais nada um levantamento topográfico de cada terreno para saber se é possível a escavação subterrânea. Esse levantamento também é importante para saber que tipo de fundação pode ser utilizada de modo que não inviabilize financeiramente a obra.

Enfim, como é possível observar, é necessário a coleta de diversas informações para concluir como aproveitar o terreno dado um objetivo construtivo. Uma forma prática de estimar se tal empreendimento é possível é analisar o entorno. Se você pretende construir um sobrado, mas no entorno todas as casas são térreas, é preciso fazer essa análise. Os terrenos do entorno provavelmente estão sujeito às mesmas legislações e restrições urbanísticas.

Caso deseje esse serviço como consultoria, essa avaliação pode ser feita antes de dar andamento ou fechar contrato de um projeto definitivo.

Atenciosamente,

Érica Marina.

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